对于当前楼市，高层真实的看法什么？是乐观还是悲观，是满意还是不满意？在今天傍晚6点之前，大家只能猜测，而没有100%的把握。比如12月6日召开的“定调2020年经济发展”的政治局会议，没有提到房地产。坊间主流的猜测是：没有“消息”就是最好的“消息”，这传递了暖意。12月12日结束的2019年中央经济工作会议，则重申了“房住不炒”。其具体表述为：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实因城施策，“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
这段中规中矩的话，到底是什么意思？说实话，有点“poker face”，玄妙莫测、令人感觉不到其中的温度。但是住建部今天召开的一个高规则座谈会，终于亮出了底牌。
这句话非常重要，因为它有温度、有倾向性，是立场鲜明的判断句。这意味着，高层对当前楼市表现是满意的，认为取得了显著的成绩。基于这种判断，当然不会有进一步收紧的举措。相反，这种表态下往往会有一些“松绑性的微调”。目前的局面，跟去年12月非常类似。去年12月之后，是2019年1月到4月的楼市小阳春。今天另外一个重要的消息，也佐证了这一点。据媒体报道，今年最后一次全国人大常委会会议已经确定于12月23日至28日在北京举行，从公布的20多项工作议程看，房地产法未被提及！而在今年3月“两会”期间，全国人大领导在提及“房地产税法”时，使用了“要加紧工作，确保如期完成”的措辞。
上图是当时中国青年报官网相关报道的截屏。当时媒体一致认为，“房地产税法”极有可能在2019年“一读”。“房地产税法”的立法进展，以及被官方提及的方式、措辞，历来是楼市调控的一部分。目前的“此时无声”，显然非常耐人寻味。此前我曾有过一个判断，在中国常住人口城镇化率见顶（达到70%以上，还需要大约10年时间）之前，房地产税法很难出台。即便出台，也只可能在局部试行，也无法全面推广。最终，如果计算上2000多个县城，中国80%的城市很难有实质性的房地产税。这个判断，大家可以一起见证一下。2019年年底的时候，“房地产税法”的缺席，对楼市当然是个好消息。2、“保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”一方面，由于楼市比较活跃，为今年GDP稳定在6%以上做出了重要贡献。截至2019年11月，房地产投资额达到12万亿，增速是全国固定资产投资额增速的2倍。新房成交额接近14万亿（全年估计超过16万亿），接近总出口额，比GDP增速快大约1.4个百分点。另一方面，楼市没有剧烈波动，对经济稳定、没有爆发风险也有正面意义。3、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。这段话比较长，基本重复了中央经济工作会议的表态，主要是用来“压住大涨预期”的。其中最重要的是“做好重点区域房地产市场调控工作”，它的意思是：调控就是“打地鼠游戏”，专治各种不服，谁露头打谁。今年7月、8月前后，曾收拾过苏州。最近两天，在对付深圳的二手房东集体涨价。一边压，一边托，楼市呈现出“超级鸟笼行情”的走势，完全被管制了起来。其目标，是控制住“城镇化最后一波红利”，让它慢慢释放，为改革赢得时间。而不允许出现疯牛，疯牛会毁了中国经济。这有点类似“核电站”的工作原理。4、“要完善住房保障体系，进一步加强城市困难群众住房保障工作，大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。”住房是一种特殊商品，类似大米、白面、蔬菜、禽蛋肉，不能完全市场化。完全市场调节，必然会出问题。所以对于低收入群体、年轻人群体、城市新移民群体，国家应该给予帮助。我此前多次在文章里建议，对于居民的首次置业和换房，可以给予超低首付，比如1成首付、2成首付（香港有这个政策）；而房贷利率给予补贴，按照基准利率6折到7折，并跟生育子女多少挂钩；房贷的时间可以延长到50年，让两代人接力（接力贷）。并成立专门的住宅银行来操办这件事。我们可以通过PSL（抵押补充贷款）印钞给货币棚改，当然可以给“首次置业群体”。而且在限价商品住宅销售中，优先保证首次置业、换房等合理购房需求。但愿能早日出台相关政策。5、“要以城市更新为契机做好老旧小区改造，指导各地因地制宜开展工作，尊重群众意愿，满足居民实际需求。”棚改降速之后，为了填补投资缺口，官方提出了老旧小区改造。如果说棚改主要是拆除重建，那么“老旧小区改造”主要是整体提升。比如安装电梯，整修小区外观和内部环境，增加停车场等配套设施。此前有媒体披露过，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。如果全部改造，需要投资4万亿元。假设改造期为5年，则每年可新增投资约8000亿元左右。这种改造，可以提升“老破小（大）”住宅的价值，有利于住宅消费上形成“梯度释放”。换句话说，是把部分蛋糕留给未来最困难的时候吃。这次座谈会，向我们透露了高层对楼市的真实看法——比较满意。整体上，有一种把“疯牛”装入笼子后“长舒一口气”的感觉。2020年，需要继续“保持房地产市场稳定”，使之“对宏观经济平稳健康发展做出重要贡献”。我的判断是，房地产投资增速在2020年不能低于9%，新房销售额增速不能低于7%，国有土地转让收入的增速也应该保持在7%以上。只有让楼市继续快人一步，才能让GDP稳定在6%以上。至于全国房价平均涨幅，在2020年也应该略微跑赢GDP增速才行。换句话说，楼市的几个主要指标已经跟M2、社会融资额、新增人民币贷款一样，成为观察GDP走向的先行指标了。楼市的鸟笼行情将持续，调控的“打地鼠游戏”也会不断上演。整体而言，一二线城市楼市有上涨压力，而三四线城市则会高度分化。在核心都市圈里的三四线城市，会受益一二线城市回暖；不在核心都市圈里的，则要看自身政策走向。收缩型城市的冬天，才刚刚开始，未来日子会比较难过，这些城市的财政，将主要用于“保工资、保运转、保基本民生”上。
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