好消息，突然降临！

今天（12月6日）下午2点，新华社“新华视点”官方微博，发出了如下消息：

 

这是一个不折不扣的好消息！

 

第一，它告诉我们，国内企业从美国进口大豆和猪肉等商品，不会被加征关税。

 

很显然，这有利于平抑国内高企的猪肉价格。一方面让老百姓的生活成本降低，另一方面给货币政策腾挪出“宽松的空间”。

 

至于大豆，虽然原产地在中国，但中国的大豆绝大部分需要进口。不是因为中国不能种植，而是需要太多的耕地，而中国的耕地不足（自给自足大豆约缺口3亿亩）。大豆主要被用作饲料，转化为中国人需要的各种肉类等，比如猪肉。有更多进口大豆的选择，也有利于平抑国内物价、保障供给。

 

第二，它传递了一个重要信号——中美贸易磋商进展顺利。

下一步希望看到美国方面也释放对等的善意，比如12月中旬“计划中的加税”能取消或者推迟。如果是这样，则短期内签约的可能性将大增。

 

而中美如果签约，不仅仅对双方经济是利好，也是全球经济的利好。最近关于贸易磋商有很多说法，新华社的消息至少证明“进展比较顺利”。

 

如果签约，对于A股也构成利好，有利于市场走稳。今天A股尾盘走好，也是受上述消息的影响。

 

下面想谈另外一个话题——中国房企的债务。今天，有媒体发布了一组数据：

 

截至2018年底，房企各主要渠道“有息负债”余额20.3万亿元；2019年上半年上市房企的有息负债总计达到42159.7亿元，大部分债务将在2019年至2021年集中到期。

 

为什么强调“有息负债”？因为房地产行业比较特殊，大部分房企（除了搞产业新城的）都采用“预售制”。也就是说，房子刚建几层或者刚封顶，就开始卖。这些卖房收入，在房子交付之前计入房企的负债，但事实上不仅没有利息负担，反而有利息收入。

 

所以当我们谈论房企负债率的时候，一定要剔除“预收款”，谈论“有息负债”才有意义。

 

那么问题来了：20.3万亿的房企有息负债，是不是到了“可怕”的程度？是不是意味着楼市会崩盘，开发商会大幅降价？

 

我想说的是：20.3万亿的总负债不算什么，只要不持续快速增长、负债成本不是特别高，问题不大。

 

原因很简单，2018年中国房地产行业新房销售额是15万亿元，2019年将突破16万亿元。也就是说，开发商仅2019年就可以回款16万亿，那么20.3万亿的债务又算什么呢？

 

但有一点我们需要警惕：当前房地产的扩张速度明显快于经济增长，这种过分依赖于房地产的模式必须改变，否则关于房地产的各种杠杆率会快速上升。

 

上图是房地产开发投资增速，近期一直维持在10%以上，是全国平均投资增速的2倍，也显著高于GDP的增速。

 

上图是房地产销售增速，蓝线是销售额增速。7.3%的增速，也显著快于GDP。

 

另外，根据央行“货币政策执行情况三季报”，全国住房开发贷款余额为 8. 33 万亿元，同比增长17.3%。这也是非常快的。这种态势如果长期维持，会让我们的房地产依赖症越来越严重。

 

事实上，目前中国住户家庭杠杆率正在以每个季度0.8个百分点的速度快速提升。

 

上图是主要国家“住户部门杠杆率”，可以看出美国和日本在去杠杆，而中国仍然在快速加杠杆，这是让人不安的，说明我们的经济并没有真正转型。

 

房地产企业整体负债20.3万亿元，跟另外一个重要数字非常接近：截至2019年10月末，全国地方政府债务余额达到21.38万亿元。

 

中国的地方政府是“投资型政府”，是稳增长重要的拉动力量，主要投资在公共设施上（比如公路、机场、地铁、港口、高铁、地下管廊、市政设施、学校医院等）。

 

房地产企业的债务能接近全部地方政府的债务，说明了房地产行业的重要性。

 

可以想见，如果中国房企负债大幅减少的话，经济面临的下行压力会有多大。

 

我们有的媒体、或者经济学家，往往为了博眼球夸大一些数据的负面意义，比如房企整体负债20.3万亿，就被渲染为危机。房企负债太多、上涨太快固然不是好事，但目前的总债务相对于年销售总额不算高，整体风险不大。

 

但对于部分激进的房企来说，现在日子的确难过。那没有办法，谁让你超出自己能力搞“蛇吞象”，去玩“什么清华北大，都不如胆大”？！

房地产的草莽时代正在走向终结，未来要看产品力、看现金流了。未来几年，倒下几个扩张太快的TOP50大房企，是在意料之中的。