2019年即将过去，2020年即将到来。展望新的一年，有三个地方最有悬念，其不动产价值最有望获得全面提升。也就是说，这三个区域都可能在2020年获得新的、重大发展机遇。自由贸易港，是“自由贸易试验区”的升级版。领导人在第二届“进博会”开幕式上讲话的原文是——“加快推进海南自由贸易港建设，就是我们的海南省，全省建成自由贸易港”。这个力度可谓“空前”。因为中国最大的“自贸试验区”在上海，扩容后也不过数百平方公里。中国最大的自由港是香港，总面积也才1100平方公里。而海南未来要建设的自由贸易港，陆地总面积达到了3.54万平方公里。上海的“临港自贸新片区”，事实上在试行“自由港”的政策，但仍然存在“物理分割线”。而海南则采用了香港的模式，把全境都装入了“自由港”。除了存在跟外部的边界外，内部没有边界。另外，海南自由港很有可能实施“零关税”，这个力度也是空前的。2019年10月25日，由中国特色自由贸易港研究院、中国（海南）改革发展研究院、国务院参事室自贸试验区建设研究中心、海南省委政策研究室等单位联合主办的一个官方论坛在海口举行，会上中国（海南）改革发展研究院院长迟福林建议，要尽快在海南全面实施零关税。迟福林还建议：一是对医疗健康、文化娱乐、旅游、教育、科技研发、会展等服务业行业发展所需原材料、基础设施配套的用品设备的进口实施“零关税”，并免除进口环节增值税；二是对事关民生的重点行业实施“零关税”。11月初，副总理韩正考察海南并举行座谈会，下面是新华社播发的通稿的截屏。
通过截屏我们可以看出，海南建设自由贸易港已经纳入重大国家战略，这是在区域发展上第五个国家战略，另外四个是：长江经济带、京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化。至于“黄河流域生态保护和高质量发展”，应该位居海南之后，是第六个。另外，“对标世界最高水平的开放形态”、“建立与高水平自由贸易港相适应的、具有国际竞争力的特殊税收制度”的提法惹人遐想。要知道，今年3月全国人大会议闭幕的时候，新闻通稿说：“海南自由贸易港法”正式提上国家立法日程。也就是说，海南自由贸易港需要全国人大单独立法！这更佐证了海南极有可能是“零关税+独立关税区”。而这种政策待遇，是深圳、上海梦寐以求多年而不得的。说到底，这是改革开放的需要。面对“全球化遇阻”的世界新趋势，中国需要拿出一个区域用以“展现我国推进更高水平对外开放的信心和决心”，海南是独立的“地理单元”，而且空间足够，有地理优势（靠近粤港澳大湾区和东南亚），所以被选中。随着“自由港”的一系列利好落地，未来海南真的会像马云说的那样，超过香港吗？我觉得也没有那么乐观。毕竟，海南经济总量、人口总量都跟地级市东莞相当。未来要成为经济大省，还需要大量引进人口。海南至少要增加1000万常住人口，把总人口搞到2000万，才能有较大发展。而要实现这个目标，更重要的是引进增量投资，制造增量就业机会，才能吸引来人口。现在跟30年前海南刚刚建省、建特区的时候，有了很大不同。目前国家设立了9个国家中心城市，19个国家级新区，有18个省区数十个城市拥有了自贸试验区。海南想要快速吸引到增量人口、尤其是人才，难度比较大。而且海南旁边没有一线城市，距离大湾区说远不远、说近不近。但话说回来，“零关税+独立关税区”还是非常重大的利好。因此，海南仍将迎接巨大的历史机遇。海南不动产整体投资价值会凸显，溢价也会因为环境好而长期维持。2019年12月20日，是澳门回归20周年。估计在庆典上，领导人会宣布一系列重大利好。之前给香港的两轮利好，都会给澳门，这是毫无疑问的。最惹人关注的，是澳门将设立“人民币计价的证券交易所”，这个利好已经写入“粤港澳大湾区发展规划纲要”了，但估计会再宣布一次，比如宣布启动筹备。中国希望启动“印股票的时代”。但由于深沪股市注册制改革迟迟没有全面推开，为了维持A股的“政策底”，必须控制扩容速度。所以，深沪股市相对于中国经济对直接融资的需求来说，带有花瓶性质，中看不太中用。所以，类似阿里、腾讯、百度、美团、京东、拼多多才会在境外上市。纽约证券交易所、纳斯达克、美国证券交易所、港交所，这四大市场一直在给深沪股市“补台”。阿里最近在香港做了第二上市。这里面有两个政策含义：第一，给美国人看，如果你不给中概股公平地位，中概股就会回归香港；第二，给香港人看，这事实上是中央在经济上支持香港。最近两天，国家财政部在香港发行60亿美元的国债，其实也是在力挺香港。未来只靠香港，能不能满足国家融资的需要？显然需要一个备份。而设立人民币计价的澳门证券交易所，就有这个政策含义。当然，人民币计价的目的有两个：第一，跟香港错位发展，不直接正面竞争；第二，可以增加人民币在国际市场的用途，有利于人民币国际化。要知道，香港是人民币最大离岸市场。如果人民币计价的澳门证券交易所推出，肯定会分流香港的人民币流量，也会分流新加坡的人民币流量。这对于澳门显然是重大利好。澳门产业结构一直很单一，靠博彩和旅游，而金融业则为博彩、旅游服务。如果有了交易所，金融业有可能反客为主。这对于澳门长远发展，当然极为有利。2020年8月26日，是深圳特区成立40周年。根据“过生日、有礼物”的规律，深圳2020年肯定有利好降临，只是什么内容说不好。往小了说，“前海合作区+自贸区”的双扩容，已经酝酿很久，应该会在2020年落地。根据中国的城市划分等级，城区超过500万常住人口的叫“特大城市”，城区超过1000万常住人口的叫“超大城市”。在这两类城市里，面积最小的就是深圳。厦门、海口虽然也很小，但城区常住人口都没有超过500万，跟深圳完全不是一个等级。8月18日“社会主义先行示范区”的利好落地后，深圳定位获得全面提升，事实上成为跟北京、上海一个量级的城市，超过了广州。仔细阅读中共中央、国务院发布的文件，你会发现以深圳1997平方公里（加上深汕合作区也不过2400多平方公里）的陆地面积，很难承载这些利好和使命。而十九届四中全会通过的“若干重大问题的决定”明确提出：优化行政区划设置，提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力。所以我们有理由做出一个重要推测：担负了重要使命的深圳，早晚会扩容。而且早扩容比晚扩容要好！如果扩容，哪里最有可能纳入深圳？中国的行政区划调整，历来有两个重要原则——很少跨越地理单元、要考虑扶贫。所以，珠江口东岸比西岸几率大，惠州的几率比东莞大。至于惠州内部，则是南部临深的几率超过北部。当然，如果官方有意大手笔、一次性解决深圳发展的瓶颈问题，则“深莞惠”合并，或者“深莞惠+汕尾”合并，这是上策。因为东莞对深圳很重要，事实上已经成为深圳产业链条的重要组成部分。
上图：大湾区地图，像一只向西奔跑的泰迪犬，肇庆是头、惠州是臀部。如果深圳扩容，那么新划入深圳的地区，其地价、房价显然需要重新定位。对于这些地区来说，是重大利好。但对于深圳边缘地区来说，如果一些盘配套不太好，则有点偏空，因为竞争对手多了。当然，在2020年其他城市也可能有重要机会。比如第十个国家中心城市，或许会落地。从概率上看，沈阳机会最大，因为东北地区还没有一个国家中心城市。至于黄河流域的国家战略，也有可能出台。这对于郑州、济南和西安也是重要的利好。一些城市比如郑州，内部的行政区划调整（县市改为区）也有可能落地。另外，海南省的行政区划调整也酝酿很久了，也有可能落地，三亚和海口管辖区域有可能扩大。
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