龙湖暴雷：业主维权潮，这两年建成的房子还能买吗？

从来没有哪个行业像房地产一样，在过去十几年浮沉的经济周期中，始终保持了昂扬向上的态势。

而龙湖地产，就曾是房地产行业的一匹黑马，从06年的30亿业绩，到10年的300亿业绩，它仅仅用了4年时间就实现了十倍的增长。

这个可怕的成绩背后，是龙湖曾经非常务实非常诚恳的态度。最开始，女总裁吴亚军说，我自己很难买到好房子，所以我很想建出靠谱的好房子，初衷可以说是很朴实了。

她确实没有说谎，很长一段时间，龙湖只深耕重庆，在重庆各个楼盘提供优质的房子和物业，逐渐打出了一片天。在重庆人眼里，这个企业靠谱，深耕细作，对业主负责。

好口碑让龙湖拥有了十年的好业绩，成长为了港交所的优质上市公司，但最近，一切都不一样了。

在湖南长沙，龙湖地产几乎成了“维权”的代名词，完全不复以前的品质，变成了人人喊打的公司。更可怕的是，不只是长沙，今年龙湖的维权事件已经覆盖到了全国，各地的业主要么人心惶惶，要么失望愤怒不已。

连房企里的质量优等生都暴雷了，我们还能去哪买质量放心的房子呢？

业主大闹龙湖发布会

8月27日，龙湖集团在香港举办了2019年中期业绩发布会，老板吴亚军自豪地说，“没有故事就是好故事。”

这句话非常漂亮，因为一家财务指标健康、稳步增长的公司不需要投资者操心，没有故事，就少有风险。而龙湖交出的半年期答卷就是这样：

1-6月，合同销售额同比增长8.8%；实现销售收入同比增长42.2%；核心净利润同比增长26.0%；净负债率为53%，平均借贷成本为年利率4.56%。

稳定的高增长率，低借贷成本，少负面新闻，是我的话我也会青睐这家公司。

然而，就在老板吴亚军为业绩而骄傲时，一个“故事”当场发生了。

有一位自称是龙湖业主的西装男士，突然在发布会上拿起了话筒，他哽咽地控诉着龙湖长沙楼盘的缺陷，讲述业主们维权之艰难，他说，“……我不得不来，我想问一下吴女士，您是不是已经知道，龙湖在长沙是维权的代名词？”

这简直是发布会的泥石流现场，好在吴亚军女士心理素质极强，她没让保安打断这位业主，始终保持着礼貌而不失尴尬的微笑听完了整段维权言论。

业主说的每一个问题，都足够扎心：

龙湖在长沙市的每一个楼盘都在维权，无一例外；

不仅不解决问题，龙湖甚至找涉黑人员打业主；

交给业主的房子里，进气口和燃气出气口只有五十公分，远小于国家规范要求；

长沙龙湖水晶郦城，收了2468.56元/平的精装修费用，结果交房之后找专业机构评估，最多价值1000元/平；

除了抽油烟机和消毒柜，其他什么电器也没有，抽油烟机还是几年前的库存品，非常落后......

是什么驱使这位长沙的业主不辞辛苦，千里迢迢赶去香港维权呢？

不是业主太挑剔，是房子实在差，差到无数人觉得被欺骗、被背叛了，他们不得不走上了慢慢维权路。

这些购房者何尝不是信赖龙湖的品牌才掏出了巨款呢？难道业主奋斗半生赚的钱就活该被坑吗？

很显然，事情走到大闹发布会这一步，是因为龙湖彻底伤了全长沙业主们的心。

这位业主的现场发言极其克制、礼貌，他对吴亚军说， “吴女士，我很钦佩您，我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖......我不知道为什么会成这个样子，真的，我不知道，不知道为什么会成这个样子，我跟龙湖沟通多少次……”

这也算是一次教科书式的维权了，他要是情绪特别激动，势必会降低自己言语的可信度，也容易被安保人员打断，但是他有理有据，情真意切，如果去阻止他的话，反而显得龙湖有大问题。

但这么一位有教养的男士，都被龙湖逼得跑去香港维权了，只能说如今住宅的质量已经触目惊心。

最值得担忧的是，龙湖在抓质量这一块是业界翘楚的地位，连龙湖都大范围暴雷，那我们还有好房子可买吗？只能住着质量不合格的房子，或者看着几十万的精装修款打水漂吗？

“这两年建的房子不要买”

把一个靠质量口碑做起来的优等生，逼得降低质量标准自砸招牌，肯定不是贪图多一分利润可以解释的。毕竟百分之几的利润事小，没必要自断企业前程。

为什么龙湖会变成今天的样子，还要从16年说起。

正如前面说龙湖是从重庆做起来的，这家企业一直深耕在西南地区，直到09年在港交所上市，龙湖才开始把布局扩张到了全国。

15年的时候，龙湖在长沙的房子卖得很不错，当年正值全国大力推行房地产“去库存政策，货币宽松，房价飘红，龙湖和其他大地产商一样，都感受到了市场极其强烈的热情。

想继续抓住时代红利，回应市场狂热的需求，龙湖首先要继续拿地，才能建起一栋栋高楼，卖掉一套套房子。

16年，龙湖就大手笔拿下了长沙的两块地，一块就是这次维权声音最大的水晶郦城，当时土拍成交价3.11亿，折合楼面价都要5637元/平；另一块更贵，在芙蓉区东岸街道，成交价14.53亿，楼面价高达8588/平。

然而，企业家也不是预言家，谁知道拿地不足一年，政策就转向了，全国从去库存变成了严格调控，长沙同样是限购、限价调控不断，而且长沙人民比较热爱生活，在炒房上热情不大，房价根本涨不动了。

再到18、19年，全国进入去杠杆周期，中美贸易摩擦也造成了一些影响，国内对房地产的调控彻底定性为了：“不将房地产作为短期刺激经济手段”，房价自此告别大涨。

房价横盘，老百姓终于能够安心工作生活，不用再日夜担忧什么时候上车了，但地产商慌了，在16年高点拿的地还没卖出去，现在面包都快跟面粉一个价了，毛利率从哪里来呢？

这个担忧绝不是龙湖一家的担忧，高点激情拿地的地产商不在少数，富贵险中求，他们要是没有冒险的勇气，一旦错过了机遇，就会远远输给同行。

这些赌错方向的房地产商，想要求得足以生存的毛利率，可选的方式非常有限。

销售费用降不了，不打广告推广，房子根本卖不出去；管理费用降不了，每一个环节有人去运作才可能保证周转；财务费用更不可能降，像龙湖这样从来不碰信托的公司，财务成本已经非常低了，激进的房企里，财务成本超过10%的都不少。

费用降不了，成本也堪忧。土地成本锁死在高位占了大部分，实在要缩水，只能从人工建材上下功夫了，装修偷偷以次充好，建造上想方设法偷工减料，毛利率就大致保住了。

对于房企的区域负责人来说，保住毛利率就是他的核心业绩指标，他退无可退，做不到就失业了；

而对住户来说，质量差也没有太多维权渠道，多半的人就吃了哑巴亏，这么多年都没看过哪家房企重新赔一个小区给住户的，最多也只是赔点钱了事，但房子却还是要自己住。

这两年因为房屋质量问题被业主维权的地产商不在少数，碧桂园曾有南京业主大规模维权，赶工出来的房子，承诺的设施不具备、违规私自回填地面规划好的车位、大门发出腥臭味、墙面起泡、地板发霉、水槽没用就生锈......

从结果来看，地产商们仿佛选择了同一条压低成本的路，他们抛下了信赖他们的新业主，决定剥削大家的皮衣来支撑自己过冬。

至于动用黑社会力量欺压业主，已经是不得不用更多手段去圆谎了。

16、17年政府出让了多少地块，也许就意味着还有多少质量被牺牲的房子要进入市场，指望一个商人把社会责任感放在第一是不现实的，更不用说是业绩压力极大的上市公司。

所以，从龙湖维权的案例里，我们更应该看到的是，普通购房者今年面对的危险，高点拍下来的地，现在建成了一批批的房子，挂出了高高的价格，可是是否值得买，就绝对要打问号了。

这节的小标题不是我说的，而是绿城房地产的总经理李军说的，也许是绿城没有被市场热情冲昏头脑，在16年极其谨慎没有激情拿地，所以他现在很从容，当众讲了一个良心建议：

”我一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁，接下来估计谁都逃不掉。”

最后，怡宝告诉大家一个很简单的避坑方法，大家可以打开中国土地市场网，点击“地块公示”或者“房地产大企业购地情况”，先查查这块地啥时候拿的，再决定房子还要不要买。

转发提醒你的亲朋好友，避开高点拍的地，很大概率会买到质量更好的房子，他们一定会回来感谢你的。

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