今天(8月23日)一大早,一则楼市的消息在朋友圈刷屏:
下面就是合肥主要银行目前房贷情况。
可以看出,多数银行不仅“停贷二手房”,还停贷了“公寓”。
证券时报、澎湃新闻等一批主流媒体,都转载了这篇报道。其消息的原始来源,是一个名叫“第一楼市”的自媒体,信息发布时间是在8月20日。
假如上述消息属实,合肥“房贷新政”传递了什么信号?又将预示着楼市怎样的变局?
1、首先分析一下这则新闻的可靠性。
“第一楼市”是合肥当地的房地产公号,8月20日的相关报道称,他们摸底了18家银行才获得的上述信息。目前,文章推送已经超过3天,在当地引起了一定反响,又被一批主流媒体、网站转载,至今没有看到辟谣的信息,再加上符合当前央行的政策,所以信息真实度比较高。
2、合肥是中国“楼市杠杆率”比较高的城市之一。
上图是截至2018年末的数据,表格里的杠杆率是用“住户贷款”除以“住户存款”获得的,可以看做“资金杠杆率”。合肥的“资金杠杆率”位居全国第五,是比较高的。
但需要说明的是,2017年合肥的这一数据是131%,在2018年下降了接近4个百分点。2019年6月末的最新数据是121%,又下降了6个多百分点。
上图是截至2018年末居民的“杠杆率”,是用“住户贷款”除以“当期GDP”获得的,这个杠杆率更有意义,是国际通行的算法。可以看出,杭州的杠杆率是最高的,合肥则达到了66%,位居全国主要城市第十名,不算太高。
但66%的杠杆率,超过了60%的警戒线。所以,合肥居民家庭(住户部门)真实杠杆率是过了警戒线的,这一点毋庸置疑。至于2019年6月的最新数据,则是64.5%,比去年略有下降,仍然在警戒线之上。
此外国家统计局公布的最新70个城市房价涨幅(截至今年7月)显示:
所以,暂时看不出合肥有出台这样严厉举措的必要性。
但每个城市有自己的考量。比如长沙,楼市调控一直抓得比较紧,堪称二线城市、省会城市里最严格的。对此,老百姓都比较满意。
合肥相对较严格的调控措施,对于刚需、改善型需求也是利好,会让价格稳定期延长。
3、在楼市调控中,二手房最容易受伤,为什么?
此次合肥的房贷新政,也是从二手房下手。其实原因很简单,主要是两个:
第一,炒房客买房之后,只有通过卖出才能兑现利润,对二手房贷款严厉一些,可以控制炒房。
第二,新房对稳增长作用超过二手房。表面上看,二手房税费更多一些,但新房销售可以完成开发商回款,这样房地产相关的整个链条都可以受益,银行也可以顺利收回开发贷款(房企贷款风险高于个人购房贷款),政府卖地也有了保障(开发商回款之后,才有能力拿地)。所以,如果在新房、二手房之间“二选一”,地方政府一定是先“保新房”。
4、新政对合肥楼市是“利空”,会让二手房交易被“冻结”,整个市场会转冷。
5、合肥的做法会推广吗?或许会,因为目前大环境仍然在收紧楼市。但问题是,这样严厉的政策可以延续多久。毕竟,现在经济行下压力在增大,楼市如果全面转冷,对稳增长是不利的。
去年年底的时候,我曾预测2019年楼市会前冷后热,就是基于上述逻辑。但结果是:放松来的非常快,超乎我的预料(我之前预料是2019年年中放松),从去年12月末就开始了,并在1到2月达到高潮,造成了2019年前四个月楼市一波小高潮。然后,从4月下旬开始又逐步收紧。这意味着,楼市的周期在变短,政策微调的速度非常快。