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原创： 力哥理财

我做了10年财经记者，有些财经议题堪称老百姓关注度特别高的“大姨妈议题”，比如个税起征点上调、公积金改革、降低社保费率等。

但这些大姨妈议题，过去10年中，多少都有改进。

比如个税起征点在过去十多年中，从800元一路提高到1600元、2000元、3500元，去年又再度提高到5000元，普通工薪阶层的个税负担一直在不断降低。

再比如广受吐槽的社保高费率，过去这些年，也一直在小幅降低中。

但有个大姨妈议题，从十多年前我出社会起，就一直“只闻楼梯响，不见有人来”，可把看客们等急了。

那就是房产税。

如果说保险代理人最希望遗产税早日出台（然而并不会），那房产中介肯定希望房产税永远别出台，因为肯定会降低人们的购房热情。

就在今年两会上，政府工作报告中再提房产税，但依然没给出明确时间表，也就是今年肯定没戏了。

外界普遍预计，按正常立法进度，从草案到审议，再到初稿，再到征求意见，再到全国人大表决通过，然后正式执行，房产税在2年内是不太可能真正落地了。

这次虽然没提“房住不炒”，但还是提了一嘴房产税，说明这事依然是孤悬在炒房客头顶的达摩克利斯之剑，尽管还不确定什么时候落下，但落下是迟早的事。

房地产的达摩克利斯之剑

为啥老百姓那么关心房产税呢？

一方面是因为今天中国老百姓家庭财产中，7成以上都是房子，在房价最高的一线城市，这个比例在8成以上，甚至不少家庭住着价值700万的“豪宅”，背负500万的房贷，手里的钱却只有十几万，完全不成比例。

如果以今天的房价为基数，开征一定比例的房产税，哪怕每年只征1%，北上广一套市值400万的老破小，一年也要交税4万，可能住在里面的城市底层居民一年也就赚几万块钱，几乎全得交公，还不得炸了。

另一方面是手里没房的人，整天眼巴巴盼望着房价大跌，而房产税在过去十年的舆论浪潮中，逐渐被神话为压垮高房价的最后一根稻草，成了无数无房族心中的最后一丝希望。

在有些人看来，好像只要房产税一出，炒房客末日就到了，抛盘无数，房价崩裂，自己白菜价抄底的机会就来了。

真的，想多了，洗洗睡吧。

要搞清楚房产税能否降房价，只要看看过去其他发达国家或地区房产税出台前后，当地房价的涨跌情况就能预估个八九不离十——

房产税出台后，短期内当地房价的确会产生一些波动，但长期看，该涨还得涨，该跌还得跌，从没一个国家或地区因为出台了房产税，原本呼呼呼上涨的房价，突然就掉头向下，甚至彻底崩盘的。

从法理上说，出台房产税的目的就压根不是为了降房价。

政府虽然能通过制定税收政策来调节国民经济和社会贫富差距，但税收杠杆的变化只能对资产价格产生短期影响，而不可能改变大势。

最典型的例子就是2008年财政部两次下调股票交易印花税，两次消息出台后，A股都出现了千股涨停的奇观，但都是一日游行情，接着继续稀里哗啦跌不停。

在本届政府三番五次强调“全面减税”，“让利于民”的大环境下，为什么还要不断提到房产税呢？

归根到底，是为了改变地方政府过度依赖土地财政的顽疾。

在上世纪90年代老朱主政的分税制改革中，地方把大部分财权（税收）上交到了中央，但中央却把大部分事权（花钱的地方）却下放给了地方。而中央把大部分钱收上来后，怎么花却不和地方商量。事权和财权的严重不匹配，导致地方要发展，但手里没钱，就要问中央要钱，所以才出现了驻京办“跑部钱进”的怪状，人为制造了大量制度性的腐败空间。

中央把税源最稳定也最好收的消费税和关税全部揽入怀中，大部分增值税也都要上交，为了平衡地方利益，就把土地出让金留给了地方，当时也不算很大一块政府收入，这就酿成了后来的土地财政。

于是就形成房价涨，地价就涨，地价涨，房价再涨的恶性循环，卖地为生的地方政府成了房价上涨的最大受益者，这也是湖翁时代，中央不管怎么高喊打压房价，实际上都是嘴上功夫的根本原因。

到了10年前，越来越多的人意识到这个高房价的症结，并建议开征房产税，用以代替土地财政。

2011年，上海和重庆开始率先试点开征房产税。

然而两地的试点都是蜻蜓点水，拿苍蝇拍打老虎，收得不痛不痒，既对炒房客没有任何震慑力，也完全无法代替土地出让金。

后来中央也默认了沪渝试点失败，决定另起炉灶，研究开征全国性质的房地产税。

从“房产税”变成“房地产税”，一方面是为了和已在沪渝开征且并未取消的现行“房产税”相区别（上海重庆人民真可怜……），另一方便也是为了从法理上更说得过去。

国外收的“房产税”或叫“物业税”，属于标准的财产税。政府要对财产征税，前提是这个财产不断升值，持有人有收益，政府才能分一杯羹。

但房子本身是不断贬值的钢筋水泥组成的，对一个不断缩水的资产征税没道理。

真正不断升值的，是房子下面的土地。

但我们的土地是全民所有制，也就是归国家。所谓“土地出让金”，名义上是地方政府卖地收入，实际上是地方政府把土地未来70年的使用权，一次性打包租给了开发商，开发商再打散了租给老百姓。

如果要对土地征税，就得对政府自己征税，显然很扯淡，所以把税的名字改成“房地产税”，听上去更有底气。

然而并没有…

开征房产税的另一个好处，是把房产的征税从交易环节转到持有环节上。

现在不对持有房屋征税，那为了遏制炒房，就只能在房屋交易环节收取重税，以抑制交易，进而抑制投机炒作。

但这并不合理，很多老百姓只是想换房改善生活，却一样要被征收很昂贵的契税、所得税、增值税，买套房子动辄要交十几万的税，也是蛮心疼的。

把交易环节的税负降低，并在持有环节征税，才能更精准打击囤房子的炒房客。

那为什么房产税喊了那么多年，迟迟不落地呢？

早些年，主要是因为既得利益者阻挠。

如果全国开征的房产税力度太轻，就会重蹈沪渝试点失败的覆辙，如果力度太重，利益最受影响的非富即贵，往往就是政策制定者自己，搬起石头砸自己的脚，这事不好推。

当然，那些年公开说辞是全国房产登记信息还没联网，就没办法全国统筹开征房产税，即“技术问题”没有攻克。

不解释，大家都懂的。

现在连这个说辞都不用了，但还是不推进，可又时不时提一嘴，又是为何？

因为大环境真的变了。

就像我上面说的，税收政策只能起到短期影响，决定资产价格长期走势的还得看大势。

过去十多年，是中国城市化快速推进，人口红利持续爆发，老百姓改善居住环境的需求不断增长的十多年，再加上土地财政和超发货币的助推，房价自然是芝麻开花节节高。

网红分析师任泽平有名言：房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。对应的其实就是城市化（人口红利）、土地财政和货币超发这三个问题。

最重要的，还是要看“人口”。

这也是我每次谈到楼市问题，都会不厌其烦，反复强调的，这是命门啊。

过去两年，一二线房价整体上已经被控制住了，甚至出现了下跌，而更多的三四五线城市，则由于棚改推进速度不一，呈现出了非常复杂的局面。

如果说现在出台房产税能对房价产生进一步打压作用，那现在让房价继续跌下去，也不是政府希望看到的。很多地方政府已经hold不住了，都想解绑调控，但又不敢当第一个出头鸟，现在异常难熬，不能再被从天而降的房产税将降维击了。

如果说现在出台房产税能代替土地出让金，10年过去了，现在很多一二线城市的土地出让金收入占地方财政比例已大幅下降，财政上的影响没那么大了。

所以现在中央没有很强的动力去快速推进房产税立法。

更何况，现在的主基调是“全面减税”，而不是过去说的“结构性减税”。

一边是税率不断下降， 另一边是征收变得越来越严格，中小企业的逃税空间越来越小，导致去年税收总额不减反增。这届两会的主基调很明显，政府就是诚心诚意想给企业，特别是民企减负，税负和社保缴费比例都在大幅下调，目的就是让原本奄奄一息的企业能缓过来，别裁员，让原本还凑活的企业能活得更好，多招人，从而减轻失业压力。

现在再要从无到有开征一个全新的而且老百姓特别敏感的房产税，把房地产往死里打，从政治正确角度看，也不合时宜。

尽管如此，从税制改革和楼市常态化管理角度看，房产税依然是个好东西，总比永远用行政手段限这个限那个强，所以还得不断提一嘴，给老百姓留个念想，让你们知道这事国家没忘。

至于何时推进？走一步看一步咯。

一朝天子一朝臣，时局不断在变，在我们这个政府更喜欢用行政手段而非立法手段进行治理的国家，很多事真叫是计划不如变化快，而且有时“矫枉过正”的180度变化就是一眨眼的功夫，“房住不炒”和“去杠杆”的震天口号还在耳旁回响，可现在你还能听见不？

所以我现在也只敢说房产税未来2年内肯定出不来，至于2年后…不是说2年后就会如期而至，也不是说2年后也还是继续难产，鬼知道到时候上头又是怎么个意思…

所以除非你手里已有三五套房，否则考虑买房问题时，真没必要太担心房产税的问题。

人口、土地、金融对房价的影响，都比税收大得多。

最后，别怪我没提醒，一二线城市想上车的刚需，如果你所在城市房价已从最高位跌了10%甚至更多，别再观望了，真的，上半年就是最佳上车机会了。

不提“房住不炒”，只强调“因城施策”，中央的意思已经很明显了，虽然不敢大鸣大放解绑调控，彻底改变老百姓对房价的预期，让炒房风潮死灰复燃，但如果二季度数据依然不理想，地方经济保增长的压力进一步增大，到了下半年，地方再要折腾，中央也只能睁一只眼闭一只眼了…

这和炒股道理一样，跌到2400点时，人人都恐慌，一路看空到2000点，所以不敢入场，等着便宜还能更便宜，等突然一下涨到3000点了，完美踏空这波行情，就傻眼了。

我们扶不起的大A踏空没关系，因为涨上去也还会跌回来，以后还有上车机会，但楼市一旦错过历史上任何一个黄金坑，可能一辈子就再也没有上车机会了。

现在这波黄金坑，是08年底到09年上半年那一拨黄金坑之后，最深的坑了。

哎，十年一轮回，理想很丰满，现实很骨感，说好了不走老路的，结果坚持了半天，还是得走老路…