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原创：凤来仪☞风险管理专家，经济和历史研究者

近期，因为高层领导的频繁表态，房地产税的立法和征收，再一次成为大家热议的话题。

目前关于这一话题的讨论和分析，大多是站在自身利益立场去做判断。有房阶层特别是拥有多套房产的人，自然是不愿看到它的推出，无房阶层则指望这一新税种能够降低房价，盼着能早早推出。

但在笔者看来，只有从纯粹理性的角度去看待一件事，才有价值。就好像有部电影里说的，少儿看是非，成人观得失。今天再讨论房地产税是否会推出，已经是迂腐不堪的行为，因为任何藐视国家意志的人，都会受到惩罚。

有人或许觉得，在中国房地产只有70年限期的情况下，收取持有税不是很合理。但早在2017年，李克强总理就已经给出了这个问题的答案：可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。由此，房地产税法出台的最大法理障碍已经消失。

至于另外一些人担心的技术障碍，就更不存在了，有了大数据、全国联网这些工程，征税早已变得很简单了。再说，当下的这个情况，再不开发新税种，地方财政能坚持多久都是未知数。

一句话，房产税肯定是要推出的，我们当前需要关心和讨论的，无非是推出后的影响。

笔者以为，房地产税具有双重面相，处理得好既能改善地方财政状况，又可以改变人的心理预期，让经济真正转型；处理不好，则会成为单纯的地方敛财工具，与此同时造成成本下压，让实业更加困难。

先说如果应用得当，好处在哪里。

首先，房地产税是一种直接税，征收方一般是当地财政部门。地方征收的一个好处是，征来的税如果能用于当地公共服务，就会产生比较好的良性循环。

比方说，在房产税比较成熟的美国，有一种奇特的现象，那就是，仅隔一条马路的两个小区公共服务就有可能相差甚远。原因很简单，一边的富人区房子贵房产税高，另一边的穷人区房子便宜房产税低。

这是因为，在美国，一个地方的公共服务高度依赖房产税，交税多的地方自然服务更好，就连报警应答时间都不一样。

目前美国的50个州都在征收房产税，税率从1%-3%不等，房产税能占到美国地方政府财政收入的50%-80%，是地方最重要的税种。

据美国国家统计局的统计，从2000年到2007年，美国中等价位房价上涨42%，而房产税增幅则有62%，由于地方政府多把地方税收用于义务教育、市政和治安等，房价高的地方自然公共服务更好，这也体现了税收“取之于民、用之于民”的理念。

在房产税高的地方，学校往往也能得到更多的投入，比如亚特兰大最贵的学区，一年投入教育的预算多达7000万美金，学生的午餐，校车，老师的工资都包含其内。孩子在这里接受免费的教育，钱从哪里来？就从本地的房产税中来，因此这些好学区的房价也非常高。

中国的学区房则完全是另一套逻辑。在中国，学区房往往是历史原因形成的，房主对本学区毫无贡献，却既既能享受学区的好处，又能在出售的时候获取高房价。更让人感到不公平的是，学区所在地的好学校也不能从中得不到任何好处。

相反，在征收房产税的逻辑下，地方财政要想多收税，就不能让房价变得便宜，这就要求提供更好的公共服务。这样一来，你会发现，对于当下公共服务部门的转型来说，房地产税还会成为一种能够促进地方政府改善执政模式的好工具。

其次，房地产税如果征收得当，还能够改变群体心理。这20年来，炒房必赚已经成了某种信仰。在这种氛围之下，其他的任何实业，都不如炒房来的爽快。

事实也反复证明了这一点，由于政府控制了所有地块的审批权和使用属性，任何房地产公司要想拿地，都必须从政府手里购买，金融机构也乐意给房屋购买者放贷，而对购买者而言，回报就是房价不断上涨。有没有发现，这个链条上的所有人都在受益，没有一个受害者。

之前我也撰文聊过，一个地方的房地产价格，最终取决于能否提供四种硬通货：能源、粮食、科技和制造能力。房地产价格既体现当地提供硬通货的能力，又在某种程度上伤害这种能力。

当一个地方地产收入提高过快的时候，一方面会让当地财政有余力建设各种基础设施，降低成本促进经济；另一方面所有成本都会加在最终产品的身上，进而导致竞争力大减，最终反过来伤害经济。

这就是经济学里的最迷人的地方，同样的政策，会在不同的时间段显示出不同的面目和价值。

没有房地产的高速发展，就没有日新月异的城市变化，没有城市化的飞速提高，也就不会有工业化的大发展；反过来，当房地产发展到一定程度的时候，又会制约经济发展。

如果房地产税收取得当，则会改变这样的心理预期。我们知道在这几十年里，其实获利最大的群体就是那些大城市郊的拆迁者，他们搭上经济发展和政府开发的便车，一拆就能收获几套甚至几十套房产。

这些人跟那种通过个人奋斗而成就的人群不同，他们的存在不是罪恶，但却会极大的毒化社会空气，让年轻人觉得奋斗没有意义，由此造成制造业大国竞争力不断丧失。

但是作为一个还在发展中阶段的社会主义国家，怎么可能允许大量的普通人成为食利阶层？想想都知道不太科学。因此，相对合理的房产税，必然是累进制的。

上边是操作得当的好处，倘若操作不当，又会产生什么后果呢？

很简单，第一会让地方财政危机进一步恶化，因为只靠发债度日的地方政府，是无法提供什么像样公共服务的。

第二会使贫富差距进一步加大，房价继续暴涨，并将成本转移到打工租房者头上，导致消费能力进一步下降，制造业成本继续提高，完成美国打贸易战都没能做到的目标——制造业转移。

想要做好不容易，想做糟则非常简单，只要无差别征收，无免征也无累进税率，并且不能准确判断房屋真正的持有人就行了。

但从目前得到的信息来看，房地产税应该是国家立法，各地根据自身不同状况进行征收，其中会有许多地方之间，地方内部的博弈产生；届时也能看到各个地方政府的立法和执法水平差异，这种差异是非常好的投资决策依据——敏锐的企业家会从各地不同的立法精神中，获得一个地方的真实核心价值观。

一个国家的本质就是财政与税收，这么大的税种新增，到底结果呈现何种面相，值得我们继续关注。