留言反馈

1

这一天，深圳的天气风和日丽。明哥正在中心区域商圈的星巴克喝咖啡，正在感叹人生正好时，一个衣冠楚楚、西装革履的地产中介人员，上来搭讪。

也许是我俊朗的外表吸引了他，让他误以为我是个有钱人。

也许是我脸庞上吹弹可破的皮肤，让他误以为我少不更事。

他想不到，自己将要接受这个人，将近一个小时的灵魂洗礼。

交锋正式开始了。

他拿出一张精美的广告册，指着上面的楼盘，眼睛放大后盯着明哥的双眼，开始问候：

“哥，听说过佳兆业地产公司，在罗湖区的明星楼盘：「新世界大厦」，要开盘了吗？”

那一刹那，明哥从肉体到灵魂，仿佛被他看了个通透。逃无可逃，避无可避，只能装作一个纯洁无瑕、少不更事、静待洗脑的无知少男，接过广告册，开始端详。

三代商圈共筑国际消费中心、 国际摩天都会、汇聚强租赁需求高净值人群、掌控人潮所向；

绝版户型、精装准现楼、65%阳台配置率、奢享4平米阳台空间、超低门槛入主关内、商住两用、理财臻品！

光是这些华丽的词语，扑面而来的土豪气息，就能把人给征服了，更加不要提广告册上镀金镶边的效果图。

在那一刻，自制力不强的人，就仿佛看到了一个毫无风险、坐等收钱的暴富机会，送上门了。

这几年大环境不好。原来在金融行业总部，开口闭口谈几个亿规模生意的，现在都在卖理财产品；原来在互联网贷款公司做前台的漂亮美女，现在各种休闲场所里的手法，炉火纯青了；原来从互联网大厂里，一腔热血辞职创业的，现在又灰溜溜地求大厂给个回流的机会了。

钱越来越难赚了。明哥没想到，还有置业这种方式，可以让人躺着赚钱，不由得多看了几分钟广告册。

中介帅哥见到明哥已经入戏了，就仿佛一个退休大爷在水库边钓鱼了半天，终于感受到浮标被水下不明生物扯动的力量。

突然，明哥好像想起了点什么，用很轻的话语反问了一句：

这是住宅，还是公寓？

他本来已经把西装往外掀开，准备散热，张开了嘴巴，正想口吐莲花，没想到眼前这个无知少男，一下子抓住了问题的本质，就把口中的唾沫又咽了回去。

不过他不死心，一眼瞅准眼前的这个人，在深圳打拼多年，现在还无立锥之地，再不买房，女朋友就要摊牌分手。拿捏好这类人的焦虑，正好是中介的拿手好戏。

总价低，只需要300万；

不限购、不限贷；轻松上车一线城市；

商业配套一流，租金回报高。

“这么好的机会，开盘那天还需要靠抢，才可能中签的。”他的眼里，先是惋惜，再是诱惑。

“既然这么好，你们开发商自己留着，出租出去，坐等收钱，不是更好吗？为啥要卖给我？”

明哥话刚一出口，那一瞬间，他突然瘫倒下来，眼神散光，四肢无力，嘴里说不出话来了。

2

这个中介，宣扬的一线城市的「公寓」类型房子的优点，有错误吗？

完全正确。

但是，明哥依然以为，投资「公寓」，是人一辈子能够遇到的几个大坑中，会亏到怀疑人生的最大一个坑。

那是因为，在明显看得到的优点的背后，投资公寓后要面临的几个深坑，个个都要投资者的命。

我们先来说说，「公寓」这种奇葩的房子，是如何诞生的。

按照我国在房地产相关的法规，并没有「公寓」这种类型的土地性质，或者楼房性质。

严格来说，只有居民「住宅」和商用「办公楼」，前者是70年产权，到期后可续期；后者是50年产权，到期后无偿收回，或者高额续期。

那「公寓」，就如同一种怪胎，表面上看，居于「住宅」和「办公楼」之间，但是实质上，是建立在商业用地之上，本来应该用来建立「办公楼」，却被建立的居住性质房子。

「公寓」的根本性质，依然是商业用途的「办公楼」，可以用来作为写字楼、酒店、商铺，等。

那么，既然不合规，为什么开发商们，屡屡推出各种公寓楼盘入市，并且大张旗鼓地销售呢？

（图源：青驿网@0o烟雨倾城o0，版权所有）

说白了，这是开发商们在投机取巧的产物，或者是中国特殊房地产市场，针对死板的城市规划政策的“自动矫正机制”下的产物。

在城市规划学里，地方政府每卖出一块区域的土地，就要求开发商们必须配套开发住宅、商业、医院、公立学校。凡是没有全部满足的已开发楼盘，统统会被市场称之为：配套不成熟。

之所以会有这种规划，也很好理解。只有配套成熟了，这块区域才能有足够的写字楼来承载企业迁入，让置业的居民就近上班，孩子就近入学，老人老有所医。区域发展的整个生态体系就建立起来了，当地的税收也就上去了，可持续发展就能进行下去。

然而，蓝图都是美好的，现实却很残酷。

如果盖好了不同性质的房子，集聚在一块，区域人气和生态就可持续发展了，那这世界上就不需要经济学科了，人人都可以做经济学家。

事实上，当大批楼房拔地而起后，城市的产业经济却极有可能跟不上。首先要有其他城市或者区域的企业，陆续迁入，其次要有商铺经营者发现人流量旺盛，来做生意有利可图，再次要考虑学校和医院的成熟度。

其中最难的是第一环，也就是企业要入驻写字楼，商业气氛要起来。但是，这几年实体经营的大环境，每况愈下，发达的电子商务，完全挤压了实体创业者的空间，大量写字楼乏人问津，租金一降再降。

例如，被称为我国硅谷的深圳市，2019年底，福田金融区、南山科技园区，甲级写字楼都已经空置了40%以上，租金和2016年比下跌了40%。

其他城市、其他区域的商用写字楼，面临的压力就可想而知了。

但是，开发商可不会坐以待毙。他们心思的活络程度，远远超过你我凡人的想象。

他们给地方上缴纳了土地出让金，支付了各种建筑成本，承担着银行贷款的资金成本，一天也等不下去。

富长良心，穷生奸计。开发商们灵机一动，想出了妙招，为什么不把「办公楼」性质的商铺、写字楼，装上卫生间、厨房，改造成一室一厅小户型，来满足日常居住呢？

太魔幻了。

更魔幻的是，在他们的宣传和鼓噪下，不明真相的购房者，在「京沪深房价永远涨」的焦虑驱动下，像菜市场的大妈一样，慌不择路地抢购「公寓」，差点形成踩踏之势。

但是，无论「公寓」如何包装，以什么形式出现，被多少无知的投资者购入，它从一出生开始，就是不被法律所认可的住宅。

3

现在，明哥耐着性子，开始讲解投资公寓面临的深不见底的大坑，都在哪些地方。

前面已经说了，「公寓」的核心本质，就是建立在商业用地之上的商用「办公楼」。所以，「公寓」的深坑，就是商业用地上「办公楼」，和居民住宅相比的深坑。

公寓无法落户，无法享受教育、医疗方面的配套。

「住宅」的价值之一就是落户，让你能融入这个城市，享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。「公寓」恰恰就少了这种最基本的功能，人住在里面的性质，在外人看来就不是居家，而是临时办公之用，这注定了「公寓」就是过渡产品。

连同下一代的孩子，也没有在这个城市入读学校的权利。

公寓不通燃气，水电费是商用性质，比居民住宅贵1倍以上。

很多年轻人购买公寓的初衷，是财力不足，省点钱就上车一二线城市。然而，只有当他们入住了「公寓」之后，才会发生，日常刚性消费，就如同吞金的巨兽。

由于公寓是商用性质，自然无法通燃气，那么居家厨事只能通过用电来解决。包括电费在内，水费、物业费，都是普通住宅费用的2倍以上。

居民水费：2.4元/吨；商用水费：5元/吨。

民用电费：0.4元/度；商用电费：1.2元/度。

住宅物业费：3元/平米；商用物业费：6元/平米。

以家庭月均水量20吨、电量300度、物业面积50平米来计算，住宅居民月度刚性支出为318元，公寓居民刚性支出为760元。

别以为每月760元是小钱，1年可就接近1万元，50年就接近45.6万元了。如果公寓总价为300万，那么接近1/6房价的刚性支出，就已经在路上等着我们了。

公寓置业，首付五成，贷款年限不能超过10年，利率上浮10-20%。

公寓总价低，是以首付高、贷款年限较短，为代价所换来的。

同样是150万现金在手，不考虑税费的话，能够撬起500万总价的「住宅」，却只能撬起300万总价的「公寓」。

同样承受了贷款100万，「住宅」类置业，最长贷款30年，月供只需要5307元，「公寓」类置业，最长贷款10年，月供要达到11041元。这给置业者带来更大的资金压力，逼迫家庭现金流要可持续。

公寓交易税费高昂（总房价三成），卖出受限，接盘侠难寻，不可能通过涨价来覆盖成本。

「公寓」交易过程中存在大量的税费。

如果是新房，需要缴纳3%的契税，比住宅的1%高2个百分点。300万元总价的契税，就是3万元。

如果是二手「公寓」，过户税费之繁杂、比例之高，就很过分了。

其中，增值税、土地增值税都是按照公寓升值的差价进行计算；个人所得税、契税也是全额征收，不像居民「住宅」，会有减免。还有，城市维护建设及教育附加费、印花税，等。

整体算法极其复杂。明哥统计过，光税费这一项就达到总房价的30%，或者差额的55%。

以一套便宜的「公寓」举例。假如新房购入时总价是100万，若干年后，运气很好，碰到一个不明真相的接盘侠，能够以200万总价卖出。那么，上涨的100万元中，有60余万元，是用来缴纳税费的。再考虑到当初首次置入公寓后，装修、贷款的利息、二次卖出的中介费等，几乎能把涨价部分，全部吃完。

我们就问你，怕不怕？

如果能够顺利卖出去，那还算是运气极其彪悍的人了。明哥建议去买彩票，等着中大奖。

对大多数公寓购房者来说，是想卖就能卖的吗？

呵呵，太天真了。

2017年广州出台就出台了“限制个人购买商办物业”的政策。一年后，成交同比量暴跌71%。

2017年北京出台了商住房新政：商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途。一年后，成交同比暴跌94.6%。

这两个市出台这种措施的初衷，也很简单。开发商拍下商业用地的成本，比住宅成本低多了，地方财政收到的土地出让金，本来就很少，如果还让这种公寓的供给，把本来可以买住宅的人口吸收消化了，导致住宅的购房人群变少，地方财政就卖不出新的土地了。

所以，无法脱手的房子，不再是财富的载体，而是一堆即将僵死的钢筋、水泥。

4

那既然没办法指望「公寓」涨价，覆盖掉交易税费、贷款利息等，也许可以坐等收租呢？

如果你能想到这一步，说明还不太笨，但是绝对不够聪明。

那个中介人员推销的这套公寓，地址位于深圳的老商圈，罗湖区。明哥跟他算了一笔账。

即使不计算买入时候的各种税费、贷款五成的还款利息，50平米的公寓，单价6万元，总价300万元。

将公寓改造成为二居室后，可以招租2个人，或者居家一户。按照乐观预期，单月租金5千元，全年不断租、不给租房中介手续费，满打满算一年收租6万元。

那按照投资学上的回本周期，或者股票投资时的市盈率（P/E）来计算，300万元/6（万元/年）=50年。

嗯，50年，置业者好像到了75-85岁的年龄范围了，有可能还活在人世间，还可以净赚几年的。

等等！

明哥分明记得，商业用地的期限是50年，从批地开始，到建成公寓，起码要2年以上时间。也就是说，买入后的第48年，土地就到期了。

置业最悲哀的事情是：人还在，土地却没了！

回过头去想，这种对于租金的乐观预期，还建立在不断有年轻人涌入这块区域来找工作、来安家发展，商圈范围内的企业还能永续发展。

从2018年开始，我国一线城市的北京、上海、深圳的净流入人口速度，就已经大幅放缓，尤其是北京，2018年净流出30万人口，上海持平，深圳还保有净流入40万人口。但是，高昂的房价和生活成本，已经促使年轻人远离一线城市了。保守预计，深圳人口净流入的时代，也会在未来2-5年成为历史。

2020年三大错觉：股市能涨、男足冲出亚洲、她还爱我。

明哥觉得，还要加上2个错觉：公寓租得出去、公寓能租到这个价。

5

过去的战斗经验证明，公寓是初级投资者的埋葬地，早已尸骨累累。

你开着一辆奥迪进去，只能是奥拓出来；明明看着是鳄鱼闯进去，却只看到壁虎爬出来。

当初抢房如抢菜的那批人，早已经在售楼处一哭、二闹、三上吊了。

但是，说白了，能拯救这些人的，还是他们自己。

如今的时代，已经很少有人在真正创造商品的价值了，之所以还有巨额的资金在流动，各种商业模式还有现金流动，无非是信息优势的套现罢了。

金钱，从一部分的口袋里，流转到另一部分人的口袋里。

零和博弈，就看谁有信息优势。

收割韭菜，就看谁的镰刀快。

明哥一直觉得，这世界上最难的两件事情就是：把自己的思想装到别人的脑袋里、把别人的金钱挪到自己的口袋。

如果谁的脑子里没东西，还不肯学习，妄想这天上会掉馅饼，每一个对他热情的营销人员都是上天派来拯救他的天使，那么，他的脑子里迟早装满别人的思想，他的金钱迟早进入别人的口袋。

有些人，分明是自己看错了这个世界，反过来指责这个世界欺骗了他。我们不能做这种人。